西安房产律师

　　在现实生活中，当我们购买一些特殊的东西时，我们应该看看它是否具有法律效力。那么，意向书有法律效力吗?

　　一、购买意向书有法律效力吗

　　因为国家不允许在预售证取得前以定金等名义收取任何费用，所以开发商采用了“意向书”的形式收费，这种行为是违法的。开发商最怕的是客户拿着这个收据和协议去起诉，结果很可能是涉嫌非法集资。所以开发商不大可能冒这个风险去把房子再卖别人。

　　一般的“意向书”。从“意向书”的本意看“意向书”是为了今后履行一定行为的约定，按照合同的特征看“意向书”应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立一定的合同而签订的合同，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定将来订立本约的合同叫做“预约”，两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对“意向书”的违约应该如何解决呢?本人认为应该在“意向书”内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。因此，“房屋认购意向书”的效力也是如此。如“房屋认购意向书”对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的“意向书”，双方当事人“房屋认购意向书”的违反应该在其内容范围内承担责任。

　　二、开发商违背认购意向书的责任

　　对于开发商违背“意向书”约定，随意涨价之违约行为，开发商的观点很明确：大不了支付违约金就是了!仿佛在法律上违约金就是解除合同的对价，承担了违约责任就可以理所当然地换取了解除合同的单方权利。

　　其实，法律并非如此规定。　从违约金的性质来说，有赔偿性与惩罚性之分，一般而言，违约金具有惩罚性和赔偿性的双重意义，当履约方没有因不履约方之过错受到实际损失时，其支付的违约金是完全惩罚性。在没有特别明确约定其性质属性的情况下，应当认为其约定的违约责任具有双重性。

　　对于所约定的非单纯赔偿性违约责任而言，法律没有赋予不履约方可以支付违约金为代价，当然换取解约的权利。依照我国合同法的精神，一方违约的，支付违约金以后，合同能继续履行的，仍应继续履行，不能履行的，对于违约金不足以补偿实际损失的部分，还应承担相应赔偿责任。这正是我国合同法的诚信原则和交易安全原则以及保护守约方权利不受侵害之理念所要求的;这也是定金与违约金之功能区别之一。除双方有特别明确为赔偿性违约责任的外，不存在可以承担违约金为代价当然取得解约权利，即违约金一般不是开发商当然解约的对价。

　　三、意向书特点

　　其一是协商性，其二是灵活性。意向书不像协议、合同那样，一经签约不能随意更改，意向书比较灵活，在协商过程中，当事人各方均可按各自的意图和目的提出意见，在正式签订协议、合同前亦可随时变更或补充，最终达成协议。其三是简略性。

　　事实上，法律并没有对意向书的效力作出规定，通常的意向书内容中都含有导致其丧失约束力的条款。如在意向书中列有“本意向书不具有法律约束力”、“双方的权利义务具体由正式的合同确定”等条款，意向书中这些条款通常都表明双方不希望受到有关内容的约束。因此，通常来说，意向书不具有和合同一样的法律效力。

　　当然，在某些情况下，意向书也会具有一定的法律效力。根据相关法律规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”如果意向书已经具备了一份合同的主要条款，如买卖双方约定了买卖价格、买卖标的物、交付时间、交付方式、违约条款等，而且当事人没有明确排除其约束力，且一方已经开始履行了该意向书所载明的部分义务，对方也接受了，虽然此时没有订立合同，通常应认为该意向书具备了法律约束力，也可以视为一份“合同”了。

　　以上是关于购买意向书是否具有法律效力的相关解答。综上所述，开发商以“意向书”形式收费，属于违法行为。