西安房产律师

　　目前，在我国，很多房子都处于预售模式。开发商开始建房的时候，先把房子卖了，用买受人的预付款建设，建成后再交房。

　　一、开发商交房的流程是怎样的

　　1、开发商发出收房通知;

　　收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电 话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造 成承担延期交房责任的不利后果。

　　2、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;

　　在约定的时间地点内开发商会核验业主材料，业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　注意：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

　　3、验房;

　　购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整 改，修理后再由购房者验房。 购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

　　4、购房者接收房屋;

　　购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接 书。开发商将钥匙交给购房者，一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权外，关于房屋的 一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了。

　　二、怎样验收房屋交付条件是否达到

　　检验相关文件。

　　1、《竣工验收备案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

　　2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

　　3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

　　4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。

　　检验房屋本身。

　　1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

　　2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，如果存在问题，及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。

　　注意验收结果。

　　1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

　　2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

　　3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。

　　4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　三、期房和现房的区别

　　所谓期房，是指开发商已经拿到预售许可证，但还没有竣工的房屋。一般情况下，是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止，所出售的商品房称为期房。购房者在购买期房时，应当与开发商签订商品房预售合同。

　　所谓现房，是指开发商已经进行初始登记并取得大产权证的房屋。一般情况下，是指购房者在购买房屋时便具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房大产权的商品房，与购房者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住手续并取得产权证的商品房。

　　一般来说，房屋建成后的验收需要在双方签订的合同规定的范围内，超过时间交付对开发商不利。